本報記者 王金偉
核心提示
2009年，中國消費者協會公布，在全國受理消費者投訴的案例中，房屋建材類投訴有3萬餘件，物業服務投訴呈上升趨勢。值此3·15國際消費者權益日到來之際，本報篩選部分物管糾紛事例進行評析，希望業主增強維權意識，避免雙方糾紛的發生。
業主裝修押金退還難
市民陳先生在裝修新房時向房地產公司繳納了1000元裝修押金。新房裝修完畢後，房地產公司卻以與物業公司簽有前期物業服務合同為由，讓陳先生向物業公司索要，而物業公司稱房地產公司尚未向其足額支付裝修押金，拒絕支付押金。隨後，陳先生將房地產公司訴至法院。
根據我市房管部門的相關解釋：裝修保證金（押金）是向裝飾裝修企業收取用於加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公眾利益的押金，待裝修工程結束，經驗收合格後將全額退還。
關於房屋裝修的問題，《物業管理條例》第五十三條明確規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應將房屋裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。很明顯，業主對於裝修事宜隻需履行告知物業的義務，不需繳納任何費用。
物業撤離後垃圾遍地
位於北環路附近某居民小區，由集體自建房和公司開發房兩部分組成，該小區自從被物業公司接管後，因為管理問題雙方矛盾不斷，以致根本收不齊物業費，加上雙方有很多利益糾紛和衝突，物業公司突然撤離，致使小區長時間無人管理，小區內垃圾遍地，荒草叢生。
收繳物業費為什麼這麼難？據了解，當前的許多物業公司和開發商之間存在著紛繁複雜的關係，一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，業主得不到滿意答複，物業便很可能遭受池魚之殃。
一位物業公司管理者的話頗具代表性：“按正常的市場交易規則，物業公司想掙錢，就得按照當初的合同約定誠實地向業主提供各種服務。業主如果對其服務不滿意，也完全有權按照法定條件解除合同。但現實的情況是，業主購房時的前期物業合同已帶有強賣性質，因為它是開發商指定給業主的，業主在買房子的時候隻能無條件接受，之後業主與物業公司的糾紛則不可避免。”
眾說紛紜看物管
針對業主和物業的糾紛，各地以成立業主委員會的辦法加以解決。其實成立業主委員會說來簡單，真正操作起來則困難重重。現在的小區多是商品房，居民分散購買，構成複雜，來自各個行業，如何召集起業主大會都是個問題。
對此，有市民認為，業主委員會的成立還要政府出麵（可以製定相關的法律法規），委托給街道辦事處或社區，把業主委員會成立起來，公開招標物業服務公司，簽訂公平詳細的物業服務合同，規範物業公司的服務，構建和諧小區。
但也有市民對此提出異議。首先，由政府通包通攬，從現實看不切實際；其次，對於物業管理企業來說，公平自由的競爭環境更有利於企業自身的發展，有利於其提高服務水平；第三，對於業主來說，物業管理的市場化可以明確其在物業管理活動中的地位，充分行使業主作為住房所有者的所有權益與管理權益，享受高質量的服務。
市場經濟的本質是競爭，隻有競爭，才能把物業管理推向一個更新的境地。
慎簽物管合同，避免發生糾紛
物業糾紛發生的原因很多，有專家認為，法律滯後是其中之一。2007年10月1日起施行的《物權法》對解決物業與業主糾紛具有巨大現實意義。不過，對於物業管理費標準、物業服務質量標準等規範問題，與《物權法》有關物業管理規定相銜接的《物業管理條例》還需進一步明確與細化，把一些原則性的規定變成可操作性的行政法規，更好地解決物業管理中的實際問題。
就目前實際情況，在業主和物業之間存在著一個最直接的約束手段，就是物業管理合同。而在實際運行中，這個最能體現業主與物業機構雙方權利義務的文本，卻往往被束之高閣。
據了解，很多新入戶的業主在與物業簽署合同時，並不仔細閱讀條款，覺得隻是走個過場，順利拿到鑰匙就萬事大吉了。個別物業公司便鑽了這樣的空子，合同不規範、條款很含糊，為今後的物業糾紛埋下隱患。所以，業主在簽訂物業管理合同時，要格外謹慎，細讀條款，盡量避免日後可能發生的糾紛。
