透視開發商“逆市操作”現象

2010-8-31 8:39:05    來源：新華網

    資料圖：繼６月份全國７０個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。

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    新華網北京８月３０日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼６月份全國７０個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。部分開發商開始“轉戰”中小城市，試圖複製高房價。

    調控博弈之時，開發商力挺高房價的“底氣”何在？當前樓市調控成果如何守住？會不會出現新一輪房價“報複性”上漲？“新華視點”記者對此進行了追蹤調查。

    部分開發商多種“玩法”應對調控

    今年４月份以來，新一輪樓市調控政策不斷出台，房價過快上漲問題得到初步遏製。但記者近期調查發現，一些開發商對高房價“戀戀不舍”，硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉戰”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。

    ５月份打算買房的北京市民蘇誌強到現在還沒拿定主意。他說：“本來寄希望於房價能降一些，但現在看來，北京四環以內仍難尋每平方米低於２萬元的商品房。”

    ８月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從８．５折提升到８．７折，立時引發輿論關注。濟南多家房產中介預計，９月份新開的樓盤將比現價每平方米上漲５００元左右。

    在濟南做樓盤代理銷售５年多的趙經理說：“在打折基礎上試探性漲價，這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速。”

８月２４日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米７．２萬元刷新到了最高１３．７萬元。銷售部劉小姐對記者說：“預約看房者已經排到了下周。”     有關人士指出，國家房地產調控政策並沒有放鬆，為什麼有些房價會高位反彈呢？這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段，開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。     一些業內人士透露，開發商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則，強調購置房產可抵抗通脹。房地產顧問機構信立怡高總經理朱江說：“購置的房產是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，隻要房價增幅能跑贏ＣＰＩ，這種剛性需求就將長期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放。”     除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價，一些開發商將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到１００公裏的臨洮縣城房價已由年初的每平方米２２００元漲到２５００元。     記者調查發現，一些沒有拿到預售房許可證的開發商，還通過發放免費卡提前預約排號，這樣做既符合不得收取買受人定金的規定，又能提前鎖定銷量。     同時，一些開發商還和商業銀行聯手。記者調查發現，有的本地銀行在做按揭時實行“隻認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。     開發商力挺高房價的“底氣”何在     開發商之所以力挺高房價，是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴，銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是，地方政府在調控樓市時，還要顧及政策對ＧＤＰ的影響。     記者拿到一份沿海某省發改委上半年房地產投資情況總結報告，文中說：“省內房地產開發投資規模明顯偏低，部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價格上漲不快。”並指出：“國家調控政策出台後，全省房屋銷售麵積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利於整個經濟平穩發展，因而房地產調控不能搞‘急刹車’，要研究出台扶持政策大力幫促，保持全省房地產市場平穩健康發展。”    “地方政府更在意任期內的可用財力，不舍得失去土地這一重要財源，因而指望低價拿地在短期內難以實現。”一位開發商告訴記者。     有了這些地方政府的“導向”，開發商“逆市托盤”便等於有了“底氣”。采訪中，一些開發商告訴記者，政策收緊對開發商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控範圍內，這些開發商有資金實力玩價格遊戲，抱有左右市場心理。     從國家統計局的數據分析，７月份開發商投資金額環比雖有所下降，但總體資金麵仍較為寬鬆。前７個月，房地產開發企業本年資金來源３８８７６億元，同比增長３９．４％；全國房地產開發投資２３８６５億元，同比增長３７．２％。     從已經披露的半年報信息來看，包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業“不差錢”。     房價“非漲不可”並非神話     一些專家表示，盡管短期來看房價仍處在膠著狀態，高位震蕩，但房價理性回歸已成大勢所趨。     土地供給方麵，國家統計局數據顯示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量１８．５萬公頃，遠遠超過去年全國住房實際供地７．６萬公頃和前五年平均年度實際供地量５．５萬公頃。今年下半年全國還有約２／３用地計劃可用，土地供應並不緊張。     新增住宅大幅增加，也增加了開發商捂盤惜售的操作難度。２００９年，全國住宅竣工麵積５．７７億平方米，增長６．２％，２０１０年上半年住宅竣工麵積已同比增長１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售麵積相比增長了６．４％。    在需求方麵，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房價格已經不再堅挺。國家統計局數據顯示，二手房價格已連續幾個月下降，５月環比降幅達到０．４％，６月份下降了０．３個百分點，７月份仍處於環比下降狀態。     中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現。而近期各項措施的緊密推進也表明，我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放鬆。     ８月份以來，從銀行頻繁進行房價下降壓力測試，到國土部門宣布在全國範圍內清理囤地行為；從發改委表示我國將進一步推進房產稅體製改革，到國務院要求各地加快保障性住房建設，一項項舉措緊鑼密鼓。     有關專家認為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。     “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣，也做一下房價下降的財政收入壓力測試？”有關專家提出，“一方麵這個數據可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果，另一方麵也能督促地方加快產業升級改造，早日擺脫土地財政依賴。”

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