全國房價“量跌價滯” 專家稱鄭州房價一定會降
更新時間：2010-5-12 9:00:15 來源：東方今報
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分地區看，與去年同期相比，70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。
4月前半月高速增長 拉高房價
國家統計局新聞發言人盛來運分析，1~4月份房地產開發繼續增長的原因，首先是市場拉動，市場需求在拉動開發商的積極性。第二個因素和政策有關，一季度的時候，政策要求開發商不要囤地，這實際上加快了開發商的投資。各地保障性住房的建設加快，也促進了房地產開發投資的高增長。
對於4月份全國房價繼續走高，盛來運表示，4月17日國務院發布調控房價的政策，此後4月份後半個月，全國房地產市場處於觀望狀態，但前半個月，房價還是在高速增長。受此影響，4月份的全國房價還是繼續上漲，處於高位。
房價瘋漲被遏製 進入“量跌價滯”
從數據來看，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏製。中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤表示，這很顯然，最主要的原因就是國家一係列政策的出台。
4月份的前半個月，房地產市場還是量價齊升的情況，4月份的後半個月，開始出現量跌價滯。周景彤認為，目前房地產市場的態勢可以概括為：在國家一係列政策出台的背景下，由前期的量價齊升向現在的量跌價滯的趨勢過渡，目前正處在量跌價滯的過程中。
三季度 房價將回歸合理區間
前一段時間陸續出台的房地產調控政策，有的已經開始發揮作用了，但有的還沒有什麼效果。比如對二套房的認定等細節性的東西，還在製定中。什麼時候這些政策的效果能完全顯現出來？周景彤認為，可能得到三季度8月份、9月份的時候。如果保持現有的政策不變，各地執行也到位，房價在近期下降10%~20%是沒有問題的。至於具體下調多少，要看地方政府對政策的執行情況。W 法製晚報
相關報道：4月份全國房價漲12.8% 鄭州二手房交量出現萎縮
“樓市新政”調查報告 專家PK鄭州樓市下半年走勢
首席記者 李淩
如今的房子，讓每一個想買房的人，既愛又恨。擁有一套房子是很多人的夢想；但麵對高漲的房價，人們發現，自己離這個夢想越來越遠了。國家樓市調控新政出台後，雖已有效果顯現，但仍有不少專家或業內人士認為，這次新政仍然是雷聲大，雨點小，也有人認為這次新政是史上最嚴厲的政策。鄭州的房價到底會不會降？昨天記者采訪了省商業研究所所長張進才和河南財經政法大學經濟研究院常務副院長、房地產研究所所長李曉峰。
觀點 鄭州房地產市場仍將保持較長時間的快速發展
河南財經政法大學經濟研究院常務副院長、房地產研究所所長 李曉峰
判斷房產新政對樓市的影響，我們應該先從宏觀方麵來分析一下，看中國房地產業發展的基本麵有沒有發生變化，這樣才能做出相對準確的判斷。
房地產業發展基本麵沒發生變化
1998年，我們國家就啟動了住房製度改革，其中非常重要的一個原因是為了應對亞洲金融危機，我們培育了房地產業作為國民經濟的一個新增長點，從而使中國擺脫了1998年的經濟危機。房地產業產業鏈長、涉及麵廣、關聯性強、就業崗位多、財稅貢獻率高，在國民經濟當中的支柱地位，從1998年就已確立，而且到現在也沒有發生變化。在過去的2009年，中國經濟之所以仍然取得8.7%的增速，與房地產業的發展有著非常密切的關係，其中有7%左右來自於投資拉動。
我們國家房地產業發展的基本麵可以歸納為兩個方麵：一是經濟的快速增長，二是方興未艾的城市化進程。在中國經濟體製改革之後，中國經濟平均每年增速超過10%。而同期世界經濟的平均增速隻有3%多。城市化方麵，1996年，我國的城市人口超過30%這個臨界點，從此，我國城市化進入快速發展期。
另外，分稅製改革以後，地方政府的主要財政收入依靠房地產業，所以，地方政府也不願意看到房地產萎縮。
房地產市場未來在二、三線城市
房地產市場區別於其他市場的突出特征在於其明顯的區域性特征。在始於2009年末的新一輪調控中，一線城市必將受到更大的衝擊。從中央對一線城市的宏觀調控，再到對二、三線城市的寬鬆政策，國內龍頭地產企業也看出中央的政策導向，紛紛在二、三線城市布局，因此，不管從市場發展潛力看，還是從房價上漲空間看，不管是剛性需求，還是投資置業，二、三線城市市場都將大有可為，相信中國房地產市場的未來就在二、三線城市。
二、三線城市房地產市場，本地居民仍然是主要購買力量。外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學畢業生也將成為另一股剛性購房需求的來源。
隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現出供不應求的態勢。2010年，二、三線城市樓市需求依然旺盛。
新政對鄭州房價不會有影響
從鄭州市場看，2009年河南省房地產開發總投資量為1540億元，同比增長29.5%；鄭州約占全省1/3的份額，增幅近25%。鄭州市2009年商品房銷售比2008年多出470萬平方米。目前，鄭州市場呈現求略大於供的態勢，空置率較低。從開發商目前掌握土地的情況來看，2009年10月份以前都是負增長，11月份開發量才上升。很多房產開發企業是在2009年下半年之後才開始買地開發，按最快的開發節奏計算，到今年下半年才能開始出售。綜合以上分析，今後房地產市場仍將保持相當長一段時間的快速發展。
房地產市場不是沒有調整沒有周期的，美國是20年一個周期，日本是10年一個周期，而我國上次的調整顯得不充分，根據分析，我們可以得出這樣一個結論，這次房地產的調整更多表現在成交量而不是價格，也就是說，成交量會有所下降，但價格不會降。
更值得關注的是，現在購房者大多采取觀望態度，如果這種觀望持續很長時間，那麼有可能導致報複性反彈。
觀點 鄭州房價今年一定會降
張進才 省商業研究所所長
中國房地產市場之前也出現了區域性危機，像北海市、海南的房產危機，但全國性的一直沒有。所以，要想對中國房地產市場做一個準確的判斷，非常困難，因為如果你能判斷準了，做逆向投資就行了，也不用做研究了。
中國房產泡沫已經出現
雖然準確地預測房價難以說得清，但有一點可以肯定，房價一定要下降的。現在人們都說房地產市場出現泡沫了，不帶觀點講，中國房地產的泡沫確實很高。
年前，我到美國去訪問，在波士頓待了4天，專門考察了他們的房地產市場，拜訪了一些頂尖級的房產開發商，並到當地居民的家裏去考察。他們的房屋質量非常高，在臨海非常漂亮的房子，從30萬~40萬美元到80萬~90萬美元不等，而且是開發商做的精裝修，還不包括免費贈送的車庫及地下室，比北京、上海、廣州等一線城市同地段、同品質的房子便宜得多，你可以想象，相對鄭州的房子低多少了。
從美國看中國，說我們的房產市場已經出現了泡沫，已經沒疑問了。要是從租房和空置比、收入房價比看，我們房產的泡沫化程度是很高的了。曾有人調侃說，在北京，年薪300萬以上，二環內想在哪裏買房就在哪裏買房；年薪100萬~300萬之間，在二環~四環內想買哪兒買哪兒；年薪50萬~100萬，六環以外想買哪兒買哪兒；年薪10萬，隨便在哪裏挖個坑埋了算了。說得非常有道理。
推動高房價的動力是什麼？
實際上，在出台房地產調控政策的時候，中央政府也很矛盾，因為國民經濟的增長需要房地產市場的發展，但又不能使其過熱；在全球金融危機尚未完全結束的情況下，對房地產市場又不能下手太狠。但這次調控肯定能成的。因為國家下了決心，政策定位精準狠，下手比較重。
當房產出現泡沫的時候，雖然間接的原因很多，你說是土地問題也罷，拉動GDP也罷，但直接原因是供需失衡，不失衡的話產生不了泡沫。過去我們國家一直在調控，但效果不明顯。問題出在什麼地方？因為調控方向出現了重大偏差：抑製了供給，刺激了需求。調控政策提高了房屋成本，如提高稅負等，明顯的是國家拿走了一部分開發商的利潤，成了成本推動的幕後主使、最大的利益獲得者。一開始調控，就限製開發商，就調控土地供應量，這樣就讓購房者看到，未來供給是越來越少的；調控政策還造成了對需求的刺激，因為降低了營業稅、利率、首付等，給人的感覺是政府的政策是提振需求，結果給本已過熱的市場火上澆油。房價能不高嗎？
受新政影響，鄭州房價下半年降
這次是10年來最嚴厲的政策，說明中央要徹底解決問題，所以，這次調控和過去是完全不同的：供給這塊是壓迫性政策，是提振性的。如開發存量過大時不準捂盤，迫使開發商增加供給；另一個是增加土地供應量；大量建設經適房、廉租房等保障性住房，總體上是增加供應量，給購房者的感覺是將來房子越來越多。
而對需求是收縮的。對新增加的購房戶要增加買房的難度，提高成本；二手房、三手房讓你往外吐出來，對投資性需求打擊更大，特別是將來要開征的物業稅，管你有沒有收入，要交很高的稅，那些炒房者將來肯定受不了。另外，從兩次調整存款準備金率上看，今年有可能加息，銀行係統放貸速度下降。總體上講，就是抑製需求。
所以，我認為這次政策拿捏得比較準，下手比較狠，迫使也罷，主動也罷，改變人們投資、投機的心理預期、思維方式和方法，使改善型住戶和投資投機型需求持觀望態度，甚至取消購房打算。
這次調控毫無疑問會產生很大的影響，結果有兩個：直接導致價格的下降；或者抑製過快上漲。我們看到，沿海地區新開的盤有降價好幾千的，鄭州已有開發商開始降價（或者說是優惠，而且優惠幅度還很大），這就是一個積極的信號，說明政策的效果是明顯的。
具體到鄭州，因為我們是三線城市，政策傳導過來需要一個過程；而且去年市場形勢非常好，開發商有錢，市場存量又不大，所以現在有能力進行博弈，但在新政的打壓之下，應該堅持不了多長時間，下半年有可能降到4500元，對此我是持樂觀態度的。
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4月前半月高速增長 拉高房價
國家統計局新聞發言人盛來運分析，1~4月份房地產開發繼續增長的原因，首先是市場拉動，市場需求在拉動開發商的積極性。第二個因素和政策有關，一季度的時候，政策要求開發商不要囤地，這實際上加快了開發商的投資。各地保障性住房的建設加快，也促進了房地產開發投資的高增長。
對於4月份全國房價繼續走高，盛來運表示，4月17日國務院發布調控房價的政策，此後4月份後半個月，全國房地產市場處於觀望狀態，但前半個月，房價還是在高速增長。受此影響，4月份的全國房價還是繼續上漲，處於高位。
房價瘋漲被遏製 進入“量跌價滯”
從數據來看，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏製。中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤表示，這很顯然，最主要的原因就是國家一係列政策的出台。
4月份的前半個月，房地產市場還是量價齊升的情況，4月份的後半個月，開始出現量跌價滯。周景彤認為，目前房地產市場的態勢可以概括為：在國家一係列政策出台的背景下，由前期的量價齊升向現在的量跌價滯的趨勢過渡，目前正處在量跌價滯的過程中。
三季度 房價將回歸合理區間
前一段時間陸續出台的房地產調控政策，有的已經開始發揮作用了，但有的還沒有什麼效果。比如對二套房的認定等細節性的東西，還在製定中。什麼時候這些政策的效果能完全顯現出來？周景彤認為，可能得到三季度8月份、9月份的時候。如果保持現有的政策不變，各地執行也到位，房價在近期下降10%~20%是沒有問題的。至於具體下調多少，要看地方政府對政策的執行情況。W 法製晚報
相關報道：4月份全國房價漲12.8% 鄭州二手房交量出現萎縮
“樓市新政”調查報告 專家PK鄭州樓市下半年走勢
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如今的房子，讓每一個想買房的人，既愛又恨。擁有一套房子是很多人的夢想；但麵對高漲的房價，人們發現，自己離這個夢想越來越遠了。國家樓市調控新政出台後，雖已有效果顯現，但仍有不少專家或業內人士認為，這次新政仍然是雷聲大，雨點小，也有人認為這次新政是史上最嚴厲的政策。鄭州的房價到底會不會降？昨天記者采訪了省商業研究所所長張進才和河南財經政法大學經濟研究院常務副院長、房地產研究所所長李曉峰。
觀點 鄭州房地產市場仍將保持較長時間的快速發展
河南財經政法大學經濟研究院常務副院長、房地產研究所所長 李曉峰
判斷房產新政對樓市的影響，我們應該先從宏觀方麵來分析一下，看中國房地產業發展的基本麵有沒有發生變化，這樣才能做出相對準確的判斷。
房地產業發展基本麵沒發生變化
1998年，我們國家就啟動了住房製度改革，其中非常重要的一個原因是為了應對亞洲金融危機，我們培育了房地產業作為國民經濟的一個新增長點，從而使中國擺脫了1998年的經濟危機。房地產業產業鏈長、涉及麵廣、關聯性強、就業崗位多、財稅貢獻率高，在國民經濟當中的支柱地位，從1998年就已確立，而且到現在也沒有發生變化。在過去的2009年，中國經濟之所以仍然取得8.7%的增速，與房地產業的發展有著非常密切的關係，其中有7%左右來自於投資拉動。
我們國家房地產業發展的基本麵可以歸納為兩個方麵：一是經濟的快速增長，二是方興未艾的城市化進程。在中國經濟體製改革之後，中國經濟平均每年增速超過10%。而同期世界經濟的平均增速隻有3%多。城市化方麵，1996年，我國的城市人口超過30%這個臨界點，從此，我國城市化進入快速發展期。
另外，分稅製改革以後，地方政府的主要財政收入依靠房地產業，所以，地方政府也不願意看到房地產萎縮。
房地產市場未來在二、三線城市
房地產市場區別於其他市場的突出特征在於其明顯的區域性特征。在始於2009年末的新一輪調控中，一線城市必將受到更大的衝擊。從中央對一線城市的宏觀調控，再到對二、三線城市的寬鬆政策，國內龍頭地產企業也看出中央的政策導向，紛紛在二、三線城市布局，因此，不管從市場發展潛力看，還是從房價上漲空間看，不管是剛性需求，還是投資置業，二、三線城市市場都將大有可為，相信中國房地產市場的未來就在二、三線城市。
二、三線城市房地產市場，本地居民仍然是主要購買力量。外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學畢業生也將成為另一股剛性購房需求的來源。
隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現出供不應求的態勢。2010年，二、三線城市樓市需求依然旺盛。
新政對鄭州房價不會有影響
從鄭州市場看，2009年河南省房地產開發總投資量為1540億元，同比增長29.5%；鄭州約占全省1/3的份額，增幅近25%。鄭州市2009年商品房銷售比2008年多出470萬平方米。目前，鄭州市場呈現求略大於供的態勢，空置率較低。從開發商目前掌握土地的情況來看，2009年10月份以前都是負增長，11月份開發量才上升。很多房產開發企業是在2009年下半年之後才開始買地開發，按最快的開發節奏計算，到今年下半年才能開始出售。綜合以上分析，今後房地產市場仍將保持相當長一段時間的快速發展。
房地產市場不是沒有調整沒有周期的，美國是20年一個周期，日本是10年一個周期，而我國上次的調整顯得不充分，根據分析，我們可以得出這樣一個結論，這次房地產的調整更多表現在成交量而不是價格，也就是說，成交量會有所下降，但價格不會降。
更值得關注的是，現在購房者大多采取觀望態度，如果這種觀望持續很長時間，那麼有可能導致報複性反彈。
觀點 鄭州房價今年一定會降
張進才 省商業研究所所長
中國房地產市場之前也出現了區域性危機，像北海市、海南的房產危機，但全國性的一直沒有。所以，要想對中國房地產市場做一個準確的判斷，非常困難，因為如果你能判斷準了，做逆向投資就行了，也不用做研究了。
中國房產泡沫已經出現
雖然準確地預測房價難以說得清，但有一點可以肯定，房價一定要下降的。現在人們都說房地產市場出現泡沫了，不帶觀點講，中國房地產的泡沫確實很高。
年前，我到美國去訪問，在波士頓待了4天，專門考察了他們的房地產市場，拜訪了一些頂尖級的房產開發商，並到當地居民的家裏去考察。他們的房屋質量非常高，在臨海非常漂亮的房子，從30萬~40萬美元到80萬~90萬美元不等，而且是開發商做的精裝修，還不包括免費贈送的車庫及地下室，比北京、上海、廣州等一線城市同地段、同品質的房子便宜得多，你可以想象，相對鄭州的房子低多少了。
從美國看中國，說我們的房產市場已經出現了泡沫，已經沒疑問了。要是從租房和空置比、收入房價比看，我們房產的泡沫化程度是很高的了。曾有人調侃說，在北京，年薪300萬以上，二環內想在哪裏買房就在哪裏買房；年薪100萬~300萬之間，在二環~四環內想買哪兒買哪兒；年薪50萬~100萬，六環以外想買哪兒買哪兒；年薪10萬，隨便在哪裏挖個坑埋了算了。說得非常有道理。
推動高房價的動力是什麼？
實際上，在出台房地產調控政策的時候，中央政府也很矛盾，因為國民經濟的增長需要房地產市場的發展，但又不能使其過熱；在全球金融危機尚未完全結束的情況下，對房地產市場又不能下手太狠。但這次調控肯定能成的。因為國家下了決心，政策定位精準狠，下手比較重。
當房產出現泡沫的時候，雖然間接的原因很多，你說是土地問題也罷，拉動GDP也罷，但直接原因是供需失衡，不失衡的話產生不了泡沫。過去我們國家一直在調控，但效果不明顯。問題出在什麼地方？因為調控方向出現了重大偏差：抑製了供給，刺激了需求。調控政策提高了房屋成本，如提高稅負等，明顯的是國家拿走了一部分開發商的利潤，成了成本推動的幕後主使、最大的利益獲得者。一開始調控，就限製開發商，就調控土地供應量，這樣就讓購房者看到，未來供給是越來越少的；調控政策還造成了對需求的刺激，因為降低了營業稅、利率、首付等，給人的感覺是政府的政策是提振需求，結果給本已過熱的市場火上澆油。房價能不高嗎？
受新政影響，鄭州房價下半年降
這次是10年來最嚴厲的政策，說明中央要徹底解決問題，所以，這次調控和過去是完全不同的：供給這塊是壓迫性政策，是提振性的。如開發存量過大時不準捂盤，迫使開發商增加供給；另一個是增加土地供應量；大量建設經適房、廉租房等保障性住房，總體上是增加供應量，給購房者的感覺是將來房子越來越多。
而對需求是收縮的。對新增加的購房戶要增加買房的難度，提高成本；二手房、三手房讓你往外吐出來，對投資性需求打擊更大，特別是將來要開征的物業稅，管你有沒有收入，要交很高的稅，那些炒房者將來肯定受不了。另外，從兩次調整存款準備金率上看，今年有可能加息，銀行係統放貸速度下降。總體上講，就是抑製需求。
所以，我認為這次政策拿捏得比較準，下手比較狠，迫使也罷，主動也罷，改變人們投資、投機的心理預期、思維方式和方法，使改善型住戶和投資投機型需求持觀望態度，甚至取消購房打算。
這次調控毫無疑問會產生很大的影響，結果有兩個：直接導致價格的下降；或者抑製過快上漲。我們看到，沿海地區新開的盤有降價好幾千的，鄭州已有開發商開始降價（或者說是優惠，而且優惠幅度還很大），這就是一個積極的信號，說明政策的效果是明顯的。
具體到鄭州，因為我們是三線城市，政策傳導過來需要一個過程；而且去年市場形勢非常好，開發商有錢，市場存量又不大，所以現在有能力進行博弈，但在新政的打壓之下，應該堅持不了多長時間，下半年有可能降到4500元，對此我是持樂觀態度的。
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