樓市新政誤傷改善型購房者？ 小夫妻假離婚應對
更新時間：2010-5-7 9:03:32 來源：東方今報大河網-河南商報
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二套房以家庭為單位計算，首付不低於50%，三套房有可能停止放貸，這對很多之前買小戶型過渡，或第一套房貸款已還清的人來說，無疑增加了買房的成本。他們不是炒房客，卻也受到了政策的製約。甚至為了應對新政，出現了夫妻假離婚的情況，還有部分市民表示要提前還貸，換房族也放棄了換房的打算。 首席記者 李淩
假離婚 應對新政
4月30日，在鄭州市一家區級婚姻登記處，王新（化名）夫婦滿臉笑容，他們按照程序填表、登記、簽字，隨後上交紅色的結婚證，領到了紫色的離婚證。末了，倆人手牽手走出登記處大門，商量著找個地方大吃一頓，慶賀一下。
婚姻登記處的工作人員有點奇怪：“別的夫婦來離婚時像仇敵一樣吵吵鬧鬧的，怎麼他們離婚了還這麼友好？”和小王夫婦同時填表的一位女士滿臉神秘地說：他們是為買房辦的假離婚。
原來，王新夫婦結婚十幾年了，2000年買了一套68平方米的房子，現在孩子大了，就想換套大房子。4月上旬，他們看上了一套三室兩廳的住宅，並付了3萬元定金。根據與開發商簽訂的購房協議，該套房總價60萬元，首付三成，貸款利率8.5折。
然而還沒等開發商向銀行提交他們的貸款申請，王新夫婦便遇到了樓市新政的調控：由於所買房子屬於二套房，首付五成、利率上浮10%。夫妻倆經過朋友點撥找到了對策：假離婚規避二套房政策。“二套房是以家庭為單位計算的。我離婚後沒有房產，再購房仍屬首套房。先協議離婚，把房產全部判給她，等我申請完房貸，然後複婚。”王新說。
鄭州市金水區婚姻登記處的工作人員介紹，對於符合離婚條件的夫婦，他們經過審查就發證了，“我們也不能問，你們是不是假離婚？但據私下了解，通過假離婚方式規避二套房政策的購房者大有人在”。
換房族 被迫棄購
房貸新政出台後，首付款大幅提高，改善型買家的壓力也隨之增大。李鋼最近在為買不買房改善居住條件而猶豫。他3年前按揭貸款買了一套小戶型，如今妻子即將生產，考慮到要請住家保姆照看小孩，現有住房顯然不夠住，因此他打算買套大房子。就在這個節骨眼上，國家樓市調控政策出台了。原本已看好了一套大房，因為政策原因，賣家要求他承擔稅費，相當於房價“加價”一成。讓他更無奈的是，前幾天到銀行谘詢，工作人員聽說他已辦過按揭貸款，便答複他“無法享受優惠利率”。
河南王牌企劃董事長上官同君表示，新政在一定程度上提高了改善型購房需求的門檻。他說：“新政總體還是支持改善型購房需求的，不過是特指國家定義的改善需求，即首套房人均麵積低於所在城市平均水平。”
但這個限製條件，使不少人左右為難。小馬今年30歲出頭，目前和妻子住在3年前購買的一套二手房中，“房子有100平方米，但房子太老了，家裏老人來了也沒地方住，就想換房。原計劃將舊房抵押給銀行，再加上積蓄，可以負擔40萬元左右的首付和3000多元的月供，買套130平方米以上的大房。4月初，通過中介談好了一套二手房，總價50萬元多一點，並且交納了1萬元訂金”。小馬表示，新政一出台，隻能放棄已看好的房子。
算賬 政策調整後，百萬房產二套房貸款多還12萬
“國家出台樓市新政不是為了打擊炒房者嗎？沒想到我們這些貸款買第一套房的老房貸客戶也受到了牽連。”鄭州市民張女士去年上半年在建行辦理了“一套房貸”，首付僅付了總房款的10%，並且房貸利率打了7折。而短短一年，房貸政策就迅速收緊，以她的收入，想貸款再買一套房子已不現實。
房貸政策的調整對一手房和二手房市場影響非常大。“目前，5年期以上的商業貸款基準利率為5.94%。調整前，房貸利率最多可打7折計算，實際利率為4.158%。”交行鄭州分行理財師劉斌算了筆賬，以價值100萬元的房產，按調整後中行執行的房貸利率8.5折計算，20年期貸款50萬元為例，調整前月供為3072元，調整後為3272元，每月多還200元，累計多還4.8萬元。如果利率不打折，需要還的利息更多。
而如果是二手房的話，影響更大。他說，還以價值100萬元的房產，20年期貸款來計算，首付五成，需要貸款50萬元，采用等額本息方式還款，利率打8折，每月償還的本息為3231.12元，累計支付利息275468.35元，累計還款總額775468.35元。調整後，利率為基準利率的1.1倍，實際利率為6.53%，每月償還的本息為3736.70元，累計支付利息396808.45元，累計還款總額896808.45元。“調整後與調整前相比，每月需要多償還505.58元利息，總還款額增加了121340.1元”。
調控 誤傷了改善型購房者？
而在不少主推小戶型的房產公司，也遇到了同樣的難題。“來我們公司的客戶，都提到了一個問題，就是現在買了一套小戶型，將來手裏有錢了，想換成大戶型，要多掏不少利息，問我們有沒有好的辦法解決”。
“我們也不知道。”某房產公司營銷總監孫峰介紹。
河南金門麵房地產管理顧問有限公司總經理王少華表示，他們最近遇到好多客戶打電話，詢問應該先買一套小戶型過渡，還是一步到位購買大戶型，“我也不好說”。
“提高首付可能會對房產投資形成抑製，但新政策並不能解決樓市的根本問題，目前樓市的根本問題是房價太高，真正想買房子的人買不起。”通利地產銷售總監徐文表示，首付提高到50% 可能會“誤傷”一些打算改善住房條件的“無辜”購房者。
居易國際品牌總監劉建永表示，真正受影響的是那些年輕人，他們手頭沒有多少錢，以前靠父母支援一點，可以先買個小戶型住，等手頭有積蓄了，再換一套大一點的房子，小房子可以出租。但現在，二套房首付提高了，他們隻能先處理掉小房子。將來，就有可能出現一個趨向：就是多攢一點錢，讓家裏多資助一點，一步到位，買個大房子。“但這樣的話，他們的還貸壓力增加了，生活品質也會下降”。
省房地產業商會秘書長趙進京認為，新政旨在遏製投資、投機需求，主要作用於買方。對鄭州來說，影響最大的是交易量會下降，兩類人或進入觀望狀態：投資型人群和改善型住房人群，對自住型人群影響不大。“但新政不可避免會傷害到改善型購房者，因為政策製定者不可能考慮那麼細，同時也無法做到一一甄別購房者中誰是投資者，誰是改善型住戶，所以誤傷也是不可避免的”。
擔心 有人想提前還貸
“我買的是第二套房，房貸還剩45萬元，利率是8.5折，會不會上調到1.1倍？”近日，銀行接到不少客戶的電話，擔心自己的優惠利率被取消，利息負擔加重。盡管多數銀行表示，目前暫不會調整存量房貸利率，但不少憂心的買房人還是紛紛將“提前還貸”提上日程。
市民郭力表示，現在報紙上都說要進入加息通道，房貸利率隻會增加不會減少，手上閑錢不急用不如還貸。“像我們這些買第二套房子的，非常關注國家的政策，我每天都看新聞，看是不是又出了新政策。雖然銀行說現在不會調整利率，但誰知道今後國家會不會再出台新的政策提高利率”。
“最近，我們接到的這類谘詢電話非常多，也有一些人提前還了貸款。他們都是改善型住戶，投資型的不多。”
交通銀行鄭州分行理財師劉斌介紹，如果原來享受的是7折利率，或是8.5折利率，除非是銀行根據國家新的政策通知客戶要上調，否則這部分低息貸款提前還不一定劃算。“雖然提前還貸能夠節省利息，但提前還貸需因人而異，需要考慮自己的年齡、家庭收入、手中餘款、預期支出等多方麵因素，還包括選擇提前還貸的時機等。當然，國家有新政策了就得另當別論”。
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假離婚 應對新政
4月30日，在鄭州市一家區級婚姻登記處，王新（化名）夫婦滿臉笑容，他們按照程序填表、登記、簽字，隨後上交紅色的結婚證，領到了紫色的離婚證。末了，倆人手牽手走出登記處大門，商量著找個地方大吃一頓，慶賀一下。
婚姻登記處的工作人員有點奇怪：“別的夫婦來離婚時像仇敵一樣吵吵鬧鬧的，怎麼他們離婚了還這麼友好？”和小王夫婦同時填表的一位女士滿臉神秘地說：他們是為買房辦的假離婚。
原來，王新夫婦結婚十幾年了，2000年買了一套68平方米的房子，現在孩子大了，就想換套大房子。4月上旬，他們看上了一套三室兩廳的住宅，並付了3萬元定金。根據與開發商簽訂的購房協議，該套房總價60萬元，首付三成，貸款利率8.5折。
然而還沒等開發商向銀行提交他們的貸款申請，王新夫婦便遇到了樓市新政的調控：由於所買房子屬於二套房，首付五成、利率上浮10%。夫妻倆經過朋友點撥找到了對策：假離婚規避二套房政策。“二套房是以家庭為單位計算的。我離婚後沒有房產，再購房仍屬首套房。先協議離婚，把房產全部判給她，等我申請完房貸，然後複婚。”王新說。
鄭州市金水區婚姻登記處的工作人員介紹，對於符合離婚條件的夫婦，他們經過審查就發證了，“我們也不能問，你們是不是假離婚？但據私下了解，通過假離婚方式規避二套房政策的購房者大有人在”。
換房族 被迫棄購
房貸新政出台後，首付款大幅提高，改善型買家的壓力也隨之增大。李鋼最近在為買不買房改善居住條件而猶豫。他3年前按揭貸款買了一套小戶型，如今妻子即將生產，考慮到要請住家保姆照看小孩，現有住房顯然不夠住，因此他打算買套大房子。就在這個節骨眼上，國家樓市調控政策出台了。原本已看好了一套大房，因為政策原因，賣家要求他承擔稅費，相當於房價“加價”一成。讓他更無奈的是，前幾天到銀行谘詢，工作人員聽說他已辦過按揭貸款，便答複他“無法享受優惠利率”。
河南王牌企劃董事長上官同君表示，新政在一定程度上提高了改善型購房需求的門檻。他說：“新政總體還是支持改善型購房需求的，不過是特指國家定義的改善需求，即首套房人均麵積低於所在城市平均水平。”
但這個限製條件，使不少人左右為難。小馬今年30歲出頭，目前和妻子住在3年前購買的一套二手房中，“房子有100平方米，但房子太老了，家裏老人來了也沒地方住，就想換房。原計劃將舊房抵押給銀行，再加上積蓄，可以負擔40萬元左右的首付和3000多元的月供，買套130平方米以上的大房。4月初，通過中介談好了一套二手房，總價50萬元多一點，並且交納了1萬元訂金”。小馬表示，新政一出台，隻能放棄已看好的房子。
算賬 政策調整後，百萬房產二套房貸款多還12萬
“國家出台樓市新政不是為了打擊炒房者嗎？沒想到我們這些貸款買第一套房的老房貸客戶也受到了牽連。”鄭州市民張女士去年上半年在建行辦理了“一套房貸”，首付僅付了總房款的10%，並且房貸利率打了7折。而短短一年，房貸政策就迅速收緊，以她的收入，想貸款再買一套房子已不現實。
房貸政策的調整對一手房和二手房市場影響非常大。“目前，5年期以上的商業貸款基準利率為5.94%。調整前，房貸利率最多可打7折計算，實際利率為4.158%。”交行鄭州分行理財師劉斌算了筆賬，以價值100萬元的房產，按調整後中行執行的房貸利率8.5折計算，20年期貸款50萬元為例，調整前月供為3072元，調整後為3272元，每月多還200元，累計多還4.8萬元。如果利率不打折，需要還的利息更多。
而如果是二手房的話，影響更大。他說，還以價值100萬元的房產，20年期貸款來計算，首付五成，需要貸款50萬元，采用等額本息方式還款，利率打8折，每月償還的本息為3231.12元，累計支付利息275468.35元，累計還款總額775468.35元。調整後，利率為基準利率的1.1倍，實際利率為6.53%，每月償還的本息為3736.70元，累計支付利息396808.45元，累計還款總額896808.45元。“調整後與調整前相比，每月需要多償還505.58元利息，總還款額增加了121340.1元”。
調控 誤傷了改善型購房者？
而在不少主推小戶型的房產公司，也遇到了同樣的難題。“來我們公司的客戶，都提到了一個問題，就是現在買了一套小戶型，將來手裏有錢了，想換成大戶型，要多掏不少利息，問我們有沒有好的辦法解決”。
“我們也不知道。”某房產公司營銷總監孫峰介紹。
河南金門麵房地產管理顧問有限公司總經理王少華表示，他們最近遇到好多客戶打電話，詢問應該先買一套小戶型過渡，還是一步到位購買大戶型，“我也不好說”。
“提高首付可能會對房產投資形成抑製，但新政策並不能解決樓市的根本問題，目前樓市的根本問題是房價太高，真正想買房子的人買不起。”通利地產銷售總監徐文表示，首付提高到50% 可能會“誤傷”一些打算改善住房條件的“無辜”購房者。
居易國際品牌總監劉建永表示，真正受影響的是那些年輕人，他們手頭沒有多少錢，以前靠父母支援一點，可以先買個小戶型住，等手頭有積蓄了，再換一套大一點的房子，小房子可以出租。但現在，二套房首付提高了，他們隻能先處理掉小房子。將來，就有可能出現一個趨向：就是多攢一點錢，讓家裏多資助一點，一步到位，買個大房子。“但這樣的話，他們的還貸壓力增加了，生活品質也會下降”。
省房地產業商會秘書長趙進京認為，新政旨在遏製投資、投機需求，主要作用於買方。對鄭州來說，影響最大的是交易量會下降，兩類人或進入觀望狀態：投資型人群和改善型住房人群，對自住型人群影響不大。“但新政不可避免會傷害到改善型購房者，因為政策製定者不可能考慮那麼細，同時也無法做到一一甄別購房者中誰是投資者，誰是改善型住戶，所以誤傷也是不可避免的”。
擔心 有人想提前還貸
“我買的是第二套房，房貸還剩45萬元，利率是8.5折，會不會上調到1.1倍？”近日，銀行接到不少客戶的電話，擔心自己的優惠利率被取消，利息負擔加重。盡管多數銀行表示，目前暫不會調整存量房貸利率，但不少憂心的買房人還是紛紛將“提前還貸”提上日程。
市民郭力表示，現在報紙上都說要進入加息通道，房貸利率隻會增加不會減少，手上閑錢不急用不如還貸。“像我們這些買第二套房子的，非常關注國家的政策，我每天都看新聞，看是不是又出了新政策。雖然銀行說現在不會調整利率，但誰知道今後國家會不會再出台新的政策提高利率”。
“最近，我們接到的這類谘詢電話非常多，也有一些人提前還了貸款。他們都是改善型住戶，投資型的不多。”
交通銀行鄭州分行理財師劉斌介紹，如果原來享受的是7折利率，或是8.5折利率，除非是銀行根據國家新的政策通知客戶要上調，否則這部分低息貸款提前還不一定劃算。“雖然提前還貸能夠節省利息，但提前還貸需因人而異，需要考慮自己的年齡、家庭收入、手中餘款、預期支出等多方麵因素，還包括選擇提前還貸的時機等。當然，國家有新政策了就得另當別論”。
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