福建省加強房地產項目預售資金監管
更新時間：2023-6-1 10:58:45 來源：中國證券報
房產頻道
明確禁止！又一省出手，對樓市有啥影響？
福建省住房和城鄉建設廳近日發布《關於進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》明確提出，要從四個方麵加強預售資金監管，即實行專戶管理、規範資金繳存、完善使用管理和強化風險防控。全麵排查各在建在售商品房項目預售資金監管落實情況，嚴防企業違規使用預售資金，引發新的項目風險。房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。
集團公司不得抽調項目公司預售資金
《通知》要求，房地產管理部門要結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監管額度。預售資金按項目管理，房地產開發企業申請使用監管額度內資金，專項用於工程建設支出，原則上應從預售資金監管賬戶直接轉入施工單位賬戶、建材供應商賬戶、農民工工資專戶等。監管額度內資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調項目公司預售資金。
在實行專戶管理方麵，房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇符合監管要求的商業銀行作為商品房預售資金監管銀行，並與所在地房地產管理部門共同簽訂三方監管協議。協議應當明確預售資金收存和使用方式、監管額度，以及房地產開發企業、監管銀行和監管部門三方權力義務和違約責任。一次預售許可證對應一個預售資金監管賬戶，監管賬戶名應當體現“項目商品房預售資金監管專戶”字樣。《商品房預售許可證》中應當載明監管賬戶信息，監管賬戶專用於商品房預售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。
規範資金繳存方麵，《通知》明確，商品房項目預售期間，房地產開發企業要在地產營銷場所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預售監管賬戶信息。落實房地產項目聯係人製度，項目取得預售許可證至開盤前，以及銷售期間，項目聯係人應實地查看項目公示信息是否完整，抽查預售資金是否按監管要求到賬。房地產開發企業應在合同簽約前書麵提示購房人，告知應該將定金、首付款等直接存入監管賬戶，並及時辦理商品房買賣合同網簽。
房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。各市縣要建立預售資金監管信息係統，逐筆核查已網簽商品房購房款項到賬情況。加強對房地產營銷場所的明察暗訪，重點檢查是否在顯目位置張貼預售監管賬戶信息，是否將POS機關聯至非預售資金監管賬戶，是否有營銷人員違規誘導購房者將購房款存入非監管賬戶。
在強化風險防控方麵，《通知》提到，房地產管理部門要建立預售資金異動預警機製，對出現存在預售資金餘額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產風險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風險的，要加強實施應急處置。
對房地產開發企業及營銷機構違規預售商品房，截留、挪用、違規使用預售資金的，立即暫停銷售，暫停監管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規行為處罰並予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預售許可。對項目公司主要負責人、財務人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責。在售樓現場發布購房風險警示，增加日常監管巡查頻次，每季度至少現場檢查一次。對涉及經濟犯罪的，要及時移交公安部門處理。
對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預售資金監管協議違規撥付預售監管資金的，房地產管理部門應將該商業銀行違規行為即時書麵函告當地人行、銀保監部門，追繳被違規劃扣的資金；情節嚴重的，監管部門可暫停或者終止其監管銀行資格，造成損失的，監管銀行應當承擔相應賠償責任。
多地出台預售資金監管政策
中指研究院企業研究總監劉水認為，福建對預售資金實行專戶管理，規範資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，有利於減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩定。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對中國證券報記者表示，爛尾樓其中一方麵原因在於預售監管賬戶並沒有起到其監管作用。開發商出於自身的資金壓力違規挪用預售資金，一旦房企在挪用預售資金之後仍無法緩解其現金流，導致項目的後期的建設資金不足，項目則無法如期交付。
王小嬙表示，福建省出台房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”，並對此項政策的細節及體係做出明確規定，如重點檢查是否在醒目位置張貼預售監管賬戶信息；是否將POS機關聯至非預售資金監管賬戶；對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的進行追繳並有賠償責任。
政策的目的是保證項目的建設資金，避免爛尾樓的發生。但預售資金的監管除了政策的監管，重要的是看政策如何落地。建立監管處罰機製，監督開發商銀行的執行，福建省監管細節值得肯定，能避免預售資金“體外循環”，將監管措施落實到實地，真正維護了購房者的合法購房權益，促進房地產市場的平穩發展。
中國證券報記者觀察到，近期，江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地也相繼出台了相關政策。
其中，南寧市住房和城鄉建設局發文，房地產開發企業在項目營銷中心使用南寧市商品房預售資金監管專用POS機，確保商品房購房款安全、及時存入資金監管。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，最近一年多樓市政策持續寬鬆，特別是最近一個多月政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發放購房補貼等內容，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率等方麵。但“保交樓”依然是政策的關鍵，預售資金監管有利於保護購房者權益，各地針對預售資金的監管沒有放鬆，對於期房銷售製度來說，預售資金監管能避免企業挪用資金過度加杠杆。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國證券報記者表示，預售資金需要確保資金是用於工程款。當前，開發商亂用預售資金多發，能不能有效的進行資金穿透式的監管是最關鍵的。
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福建省住房和城鄉建設廳近日發布《關於進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》明確提出，要從四個方麵加強預售資金監管，即實行專戶管理、規範資金繳存、完善使用管理和強化風險防控。全麵排查各在建在售商品房項目預售資金監管落實情況，嚴防企業違規使用預售資金，引發新的項目風險。房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。
集團公司不得抽調項目公司預售資金
《通知》要求，房地產管理部門要結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監管額度。預售資金按項目管理，房地產開發企業申請使用監管額度內資金，專項用於工程建設支出，原則上應從預售資金監管賬戶直接轉入施工單位賬戶、建材供應商賬戶、農民工工資專戶等。監管額度內資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調項目公司預售資金。
在實行專戶管理方麵，房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇符合監管要求的商業銀行作為商品房預售資金監管銀行，並與所在地房地產管理部門共同簽訂三方監管協議。協議應當明確預售資金收存和使用方式、監管額度，以及房地產開發企業、監管銀行和監管部門三方權力義務和違約責任。一次預售許可證對應一個預售資金監管賬戶，監管賬戶名應當體現“項目商品房預售資金監管專戶”字樣。《商品房預售許可證》中應當載明監管賬戶信息，監管賬戶專用於商品房預售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。
規範資金繳存方麵，《通知》明確，商品房項目預售期間，房地產開發企業要在地產營銷場所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預售監管賬戶信息。落實房地產項目聯係人製度，項目取得預售許可證至開盤前，以及銷售期間，項目聯係人應實地查看項目公示信息是否完整，抽查預售資金是否按監管要求到賬。房地產開發企業應在合同簽約前書麵提示購房人，告知應該將定金、首付款等直接存入監管賬戶，並及時辦理商品房買賣合同網簽。
房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。各市縣要建立預售資金監管信息係統，逐筆核查已網簽商品房購房款項到賬情況。加強對房地產營銷場所的明察暗訪，重點檢查是否在顯目位置張貼預售監管賬戶信息，是否將POS機關聯至非預售資金監管賬戶，是否有營銷人員違規誘導購房者將購房款存入非監管賬戶。
在強化風險防控方麵，《通知》提到，房地產管理部門要建立預售資金異動預警機製，對出現存在預售資金餘額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產風險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風險的，要加強實施應急處置。
對房地產開發企業及營銷機構違規預售商品房，截留、挪用、違規使用預售資金的，立即暫停銷售，暫停監管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規行為處罰並予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預售許可。對項目公司主要負責人、財務人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責。在售樓現場發布購房風險警示，增加日常監管巡查頻次，每季度至少現場檢查一次。對涉及經濟犯罪的，要及時移交公安部門處理。
對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預售資金監管協議違規撥付預售監管資金的，房地產管理部門應將該商業銀行違規行為即時書麵函告當地人行、銀保監部門，追繳被違規劃扣的資金；情節嚴重的，監管部門可暫停或者終止其監管銀行資格，造成損失的，監管銀行應當承擔相應賠償責任。
多地出台預售資金監管政策
中指研究院企業研究總監劉水認為，福建對預售資金實行專戶管理，規範資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，有利於減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩定。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對中國證券報記者表示，爛尾樓其中一方麵原因在於預售監管賬戶並沒有起到其監管作用。開發商出於自身的資金壓力違規挪用預售資金，一旦房企在挪用預售資金之後仍無法緩解其現金流，導致項目的後期的建設資金不足，項目則無法如期交付。
王小嬙表示，福建省出台房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”，並對此項政策的細節及體係做出明確規定，如重點檢查是否在醒目位置張貼預售監管賬戶信息；是否將POS機關聯至非預售資金監管賬戶；對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的進行追繳並有賠償責任。
政策的目的是保證項目的建設資金，避免爛尾樓的發生。但預售資金的監管除了政策的監管，重要的是看政策如何落地。建立監管處罰機製，監督開發商銀行的執行，福建省監管細節值得肯定，能避免預售資金“體外循環”，將監管措施落實到實地，真正維護了購房者的合法購房權益，促進房地產市場的平穩發展。
中國證券報記者觀察到，近期，江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地也相繼出台了相關政策。
其中，南寧市住房和城鄉建設局發文，房地產開發企業在項目營銷中心使用南寧市商品房預售資金監管專用POS機，確保商品房購房款安全、及時存入資金監管。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，最近一年多樓市政策持續寬鬆，特別是最近一個多月政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發放購房補貼等內容，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率等方麵。但“保交樓”依然是政策的關鍵，預售資金監管有利於保護購房者權益，各地針對預售資金的監管沒有放鬆，對於期房銷售製度來說，預售資金監管能避免企業挪用資金過度加杠杆。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國證券報記者表示，預售資金需要確保資金是用於工程款。當前，開發商亂用預售資金多發，能不能有效的進行資金穿透式的監管是最關鍵的。
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